Des de l’entrada en vigor de Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge, els mitjans han difós infatigablement el concepte de propietari gran tenidor d’habitatge en quedar limitat el dret de propietat (art. 33 CE); però aquest concepte ja porta sent utilitzat a Catalunya des de la Llei 24/2015, de 29 de juliol, de mesures urgents per a afrontar l’emergència en l’àmbit de l’habitatge i la pobresa energètica o la Llei 14/2015, de 21 de juliol, del impost sobre els habitatges buits, i de modificació de normes tributàries i de la Llei 3/2012.
La polisèmia del terme “gran tenidor” està admesa pel propi legislador qui en el preàmbul de la Llei 12/2023 preveu que “les definicions recollides en la llei s’estableixen a l’efecte del que es disposa en la pròpia llei, respectant en tot cas les definicions existents o les que poguessin adoptar-se en el marc de les legislacions de les comunitats autònomes sobre aquesta matèria”. Així, el terme “gran tenidor” no és coincident ni en la Llei 12/2023, ni en la Llei 14/2015 ni en la Llei 24/2015. Cada norma preveu conseqüències jurídiques molt distintes i en algunes vegades, havent-se d’aplicar coetáneamente, la qual cosa es tradueix en un entramat d’obligacions per al gran tenidor moltes vegades difícil de complir diligentment si no s’és expert coneixedor en la matèria.
Segons la Llei pel dret a l’habitatge el gran tenidor és una persona física o jurídica que sigui titular de més de 10 immobles urbans d’ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500m2 d’ús residencial, excloent en tot cas garatges i trasters.
A fi de consensuar l’aplicabilitat real de l’anterior definició es van publicar els Criteris orientadors aprovats pels Jutges de Primera Instància de Barcelona de data 29 de juny de 2023, criteris no vinculants però que ajuden als operadors jurídics a l’hora de l’aplicabilitat d’aquesta. En ells es determina que s’inclouran totes les titularitats de drets reals que comportin per si soles la facultat d’ús i gaudi de l’immoble, o la possibilitat de fer actes d’administració ordinària sobre aquest. Així, s’inclou l’usdefruit, drets d’ús i habitació o el dret de superfície i les parts alíquotes superiors al 50%. Ara, per al còmput dels 1500m2 construïts s’ha de realitzar el càlcul tenint en compte totes les parts alíquotes de titularitat que tingui la persona física o jurídica dins del territori nacional de l’Estat.
Les conseqüències de ser gran tenidor d’acord amb la Llei pel dret a l’habitatge són les següents:
Limitació del preu de lloguer: una vegada s’aprovi la zona de mercat residencial tensionat; sense perjudici que la renda no podrà excedir mai a l’última renda de contracte d’arrendament d’habitatge habitual que hagués estat vigent en els últims cinc anys en el mateix habitatge, amb una sèrie de matisacions; el propietari gran tenidor no podrà pactar una renda que excedeixi del límit màxim del preu aplicable conforme al sistema d’índexs de preus de referència.
Obligació de col·laborar amb les Administracions Públiques: Obligació de col·laboració i subministrament d’informació en zones declarades de mercat residencial tensionat (art. 19 Llei 12/2023) en desenvolupament del servei d’interès general; es tracta de subministrar tota la informació que li sigui requerida per les Administracions Públiques sobre l’ús i destí dels habitatges en un termini de com a màxim 3 mesos.
En l’àmbit judicial:
- Llançaments judicials suspesos: Els procediments de desnonament i els llançaments suspesos fins al 31 de desembre de 2023 d’acord amb els arts. 1 i 1 bis RDL 11/2020 (un incident de suspensió extraordinària del desnonament o llançament davant el Jutjat per trobar-se en una situació de vulnerabilitat econòmica que li impossibiliti trobar una alternativa residencial per a si i per a les persones amb les quals convisqui) s’haurà d’acreditar que s’ha sotmès al procediment de conciliació o intermediació de la Agència de l’Habitatge de Catalunya o el Institut Municipal d’Habitatge de Barcelona a la ciutat de Barcelona.
- En els nous procediments de recuperació de la possessió (art. 250.1.1r, 2n 4t 7è LEC) iniciats per propietaris grans tenidors, també s’haurà d’acreditar que s’ha sol·licitat un informe de vulnerabilitat econòmica i, en cas afirmatiu, que s’ha sotmès al citat al procediment de conciliació o intermediació de la Agència de l’Habitatge de Catalunya o el Institut Municipal d’Habitatge de Barcelona a la ciutat de Barcelona.
Per si no fos prou, el legislador estatal permet que, per a l’àmbit de la Llei 12/2023, les Comunitats Autònomes puguin limitar encara més el concepte de “gran tenidor”. Catalunya, ja ha iniciat el tràmit parlamentari corresponent per a aprovar una nova definició de gran tenidor en 140 dels seus municipis, en els quals es troba Barcelona, perquè es consideri, la persona física o jurídica propietària de cinc o més immobles urbans d’ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m² d’ús residencial, excloent garatges i trasters, amb l’excepció del INCASOL o els promotors privats d’habitatges i les entitats sense ànim de lucre dedicades a la promoció d’habitatges que tinguin per objecte social i com a objecte de la seva activitat efectiva la promoció d’habitatges de protecció oficial destinades a lloguer, la gestió i explotació d’aquest tipus d’habitatges en casos de constitució de dret de superfície o de concessió administrativa o la promoció d’habitatges de protecció oficial destinades, en règim de venda, als beneficiaris amb ingressos més baixos. Per consegüent, una vegada s’aprovi, a Catalunya més propietaris seran afectats per les ja esmentades limitacions per ser considerats “gran tenidor”.
D’altra banda, a Catalunya continua vigent la ja esmentada Llei 24/2015, de 29 de juliol per la qual obliga els grans tenidors a oferir lloguer social abans d’interposar un procediment de desnonament per impagament de lloguer, de finalització del terme del contracte o per falta de títol jurídic que habiliti l’ocupació de l’habitatge o per falta de títol jurídic en casos específics; si el procediment afecta a persones o unitats familiars que no tinguin una alternativa pròpia d’habitatge i que estiguin dins dels paràmetres de risc d’exclusió residencial.
En aquest cas, els propietaris considerats grans tenidors d’habitatge són (a part de bancs i fons d’inversió) les persones jurídiques que, per si soles o a través d’un grup d’empreses, siguin titulars de més de deu habitatges o les persones físiques que siguin propietàries de més de quinze habitatges, o copropietàries si la seva quota de participació en la comunitat representa més de 1.500m2 de sòl destinat a habitatge. En tots dos casos s’entendran tots els habitatges situats en territori de l’Estat i amb les següents excepcions: INCASOL, els promotors privats d’habitatges i les entitats sense ànim de lucre dedicades a la promoció d’habitatges anteriorment esmentats, les persones jurídiques que tinguin més d’un 15% de la superfície habitable de la propietat qualificat com a habitatges de protecció oficial destinades a lloguer o les entitats privades sense ànim de lucre que proveeixen d’habitatge a persones i famílies en situació de vulnerabilitat residencial.
Finalment, també hem d’esmentar que existeix un altre concepte de gran tenidor a l’efecte de la Llei 14/2015, de 21 de juliol, de l’impost sobre els habitatges buits. Aquest impost és un tribut propi de la Generalitat de Catalunya que grava la desocupació permanent d’un habitatge durant més de dos anys sense causa justificada, ja que aquesta desocupació afecta a la funció social de la propietat de l’habitatge. Per a aquest impost gran tenidor són, entre altres: totes les persones jurídiques i les persones físiques que siguin titulars d’un dret de propietat, d’usdefruit, d’un dret de superfície o de qualsevol altre dret real que atorgui la facultat d’explotació econòmica de l’habitatge, de més de quinze habitatges.
A la vista de l’anterior, és doncs molt important saber si s’és “gran tenidor” d’habitatges i, encara més important, segons quantes lleis s’és pel fet que les obligacions jurídiques derivades de ser-ho són molt distintes i les conseqüències del seu incompliment, com ja s’ha esmentat, són greus.
Si estan interessats a ampliar aquesta informació o tenen qualsevol dubte al respecte, poden contactar amb el nostre departament jurídic.
